盛松成等：去风险、筑保障、提品质，构建中国房地产发展新模式
一、引言
“十四五”时期是我国房地产行业发展的重要转折阶段。行业在经历长期高速增长后进入深度调整，过去20多年形成的传统的高负债、高杠杆发展模式逐渐难以为继。面对人口结构调整与城镇化边际效应递减的趋势，2023年7月24日，中央政治局会议审时度势提出了适应新形势的战略要求。此后，从中央经济工作会议提出“加快构建房地产发展新模式”，到住建部强调建立“人、房、地、钱”要素联动新机制，政策组合拳的主线始终围绕着“严控增量、优化存量、提高质量”展开。特别是2024年底至2025年，中央明确提出要促进房地产市场“止跌回稳”，将稳地产上升到了关乎宏观经济大盘的战略高度。
而近期发布的“十五五”规划建议对房地产行业的战略要求呈现出鲜明的分层次特征。一是“刮骨疗伤”，处理“十四五”期间及以前行业发展带来的风险问题，“提高防范化解重点领域风险能力，统筹推进房地产、地方政府债务、中小金融机构等风险有序化解，严防系统性风险”。二是“整装待发”，为行业发展指明新的方向，“加快构建房地产发展新模式，完善商品房开发、融资、销售等基础制度”，“优化保障性住房供给，满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求。因城施策增加改善性住房供给”，“建设安全舒适绿色智慧的‘好房子’”等。在“新模式、新思路”的引领下，房地产行业有望涅槃重生、回归本源，伴随中国经济迈向高质量发展新阶段。
二、去风险是当前行业发展第一要务
自1998年住房制度改革以来，房地产业在改善居民居住条件、拉动经济增长方面发挥了重要作用。但随着人口结构和经济形势的变化，行业高速增长期已结束。当前房地产业风险并非简单的周期性波动，而是资产负债表衰退风险在房地产领域的集中显现。
（一）资产负债表受损与刚性债务的错配
过去20多年，房地产行业形成了极具时代特征的“高负债-高增长”模式，即依靠市场上行红利掩盖底层运营风险。在这种模式下，房企通过“高杠杆、高周转、高负债”快速扩张，居民部门通过按揭贷款加杠杆购房，地方政府依赖土地出让金维持财政运转，三方共同推高了资产价格，也积累了较高的风险。
当前行业面临的严峻挑战在于，当资产端的房价与地价进入下行周期，负债端的银行贷款、房企债券等债务却具有刚性。这种估值下行与债务刚性的错配，直接导致了微观主体资产负债表的实质性受损。此时，微观主体的经营目标从“利润最大化”转向“风险最小化”，利用后续经营收入偿还债务，而非进行新的投资;资产价格的缩水不仅引发了社会各界对行业前景的担忧，还通过财务杠杆效应进一步放大了居民财富的缩水，抑制了全社会的内需潜力。
（二）警惕合成谬误引发的系统性风险
在去风险的过程中，必须高度警惕合成谬误带来的负面反馈。当市场预期下行时，前期经营激进的房企从个体理性出发，会倾向于通过大幅折价抛售资产、收缩投资来回笼资金以偿还债务，而其他房企则被逼跟进。然而，如果所有企业同时采取此类行动，宏观上就会导致市场价格大幅下降和流动性枯竭，使行业陷入资产价格下跌与债务压力上升的恶性循环。
目前，房地产业风险已与地方债务风险、金融风险高度交织，成为当前经济风险的核心关切。因此，“十五五”规划强调分层次处理风险，首要工作即提高防范化解重点领域风险能力，统筹推进房地产与关联领域的风险有序化解，严防单一风险演变为系统性风险。
（三）以时间换空间，推动有序出清
当前问题的解决思路不应是简单的硬着陆，而应通过政策支持实现“时间换空间”的平稳着陆。房地产业占GDP的比重已由1998年的4.5%上升至2025年的6.2%1，其支柱定位长期不变，但可以通过剥离其过度承载的经济与社会功能，逐步降低其对系统性风险的传导。例如，通过使租售比、房价收入比回归合理水平、控制空置率等方式，将风险限定在可控范围；让房地产回归居住属性，剥离金融投机与增长包袱。
三、“弃旧路、走新路”是新形势下的必然选择
从短缺经济中崛起的中国房地产业牢牢把握解决中国百姓不够住的这一历史命题，各参与方均以拉动投资为主要手段推动行业发展并带动经济增长。我国人均城镇住宅建筑面积由1998年的18.7平方米上升到2023年的超过40平方米，以美国六分之一的人均GDP实现了三分之二的人均住房面积。
然而，随着社会主要矛盾转化为“人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾”，住房领域的主要问题已从“总量短缺”转向“品质不均、结构不适配”，人口到顶、城镇化放缓、经济发展转轨和风险的累积，这些主要是在“十四五”期间出现的，也是“十五五”规划期间房地产行业发展的起点。
（一）构建房地产发展新模式
推动房地产高质量发展，首先是构建房地产发展新模式。在过去以规模快速扩张为特征的增量市场环境下，部分市场参与者往往规避或绕过监管规则，依靠市场上行掩盖运营风险。2022年“保交楼”问题的凸显，正是旧模式难以为继的集中体现。因此，新模式必须建立在健全且能严格执行的规则体系之上。倪虹（2025）提出做实项目公司制、推行主办银行制和推进现房销售制等具体举措，改革完善房地产开发、融资、销售制度，这是确保“十五五”构建房地产规范发展的一套组合拳。
一是做实项目公司制，切断风险传导链条。在房地产开发上，做实房地产开发项目公司制，项目公司依法行使独立法人权利，企业总部履行投资人责任，项目交付前，严禁投资人违规抽挪项目公司销售、融资等资金，严禁抽逃出资或提前分红。这一制度旨在确保单个项目的资金优先用于项目本身的开发建设，防止集团总部通过资金池运作挪用项目资金，避免“拆东墙补西墙”导致的系统性风险。
二是推行主办银行制，实现风险共担与资金封闭管理。在房地产融资上，推行主办银行制，一个项目确定一家银行或银团为主办银行，项目开发、建设、销售等资金存入主办银行，主办银行满足项目公司合理融资需求，形成主办银行与项目公司利益共享、风险共担的机制。这一制度源于2024年的房地产项目白名单制度。白名单项目须确定一家主办银行，承诺资金封闭运行、专款专用，保障建设与交付。截至2025年9月底，全国“白名单”项目贷款审批金额已超过7万亿元，支持近2000万套住房建设交付。2主办银行制有效避免了多家银行争相冻结资金账户的情况。
三是推进现房销售制，从根本上防范交付风险。在商品房销售上，有力有序推进现房销售，做到“所见即所得”；继续实行预售的，规范预售资金监管。国家统计局数据显示，现房销售面积在商品住宅销售面积中的占比从2020年的12.7%提升至2025年的35.9%，6年提升23.2个百分点。2025年1—12月，全国商品住宅现房销售面积达3.16亿平方米，较2024年全年增长6.4%。3海南、雄安新区等地已全面实行现房销售制度，全国已有超过30个省（市）出台现房销售相关支持政策。
四是代建模式成为轻资产转型的重要方向。随着行业进入深度调整期，代建作为轻资产业务的重要组成部分，已被众多房企提升至重要战略位置。2024年，初步统计代建企业代建项目新签约规划建筑面积预计为16500万平方米，规模仍然保持高位（中指研究院，2025）。截至目前，全国范围内已超过100家房企涉足代建业务，销售额排名前100的房企中，有八成已涉足代建。这一模式有助于企业降低资金压力，通过专业化服务实现可持续发展。
（二）补齐保障住房供给体系
着力优化和完善住房供应体系，需要补齐保障住房供给的“短板”。住房兼具商品属性与社会保障属性。从国际经验看，新加坡组屋（HDB）制度覆盖80%以上居民、德国住房合作社模式稳定市场租金，均证明双轨制是破解住房难题的有效路径。从我国看，当前城镇化率已突破66%，新市民、青年人住房困难与存量房资源闲置并存，结构性矛盾凸显，亟须通过制度性重构实现“低端有保障、中端有支持、高端有市场”的梯度供给格局。
一是保障性住房覆盖面亟待扩大。据申万宏源研究(2024)估算，截至2023年末不含棚改在内的保障性住房占存量住房面积的比例仅8.0%；根据第七次人口普查数据计算，城镇家庭户中租赁廉租房、公租房的比例为3.4%，购买经适房、两限房的比例为3.8%，二者合计7.2%。政策层面要求各地每年新增的保障性住房（含配售型、配租型、公租房等）面积占新增住宅总量的30%。
二是国际实践提供了重要镜鉴。新加坡住房模式以政府主导的组屋为核心，同时保留市场化的私人住宅体系。新加坡建屋发展局自1960年成立以来，致力于提供廉价住房，其关键在于政府大力扶持、低价保障住房供给充足，并且监管严格，形成了廉租房、廉价房和高端私人住宅为一体的阶梯化供应体系。相比之下，我国保障房在发展背景、覆盖范围、住房品质、资金来源、土地成本、税收制度等方面与新加坡的组屋制度仍有较大差距，未来的发展包括扩大保障房的供给、完善保障房相关配套制度以及扩大资金来源等。
四、房地产在经济中的作用将更加多元化
“十五五”时期，房地产行业正经历从经济支柱到多元载体的深刻蜕变。过去行业单一依赖投资拉动和土地财政，如今要协同发挥居住保障、人力资本积累、消费释放等多维价值。随着我国经济从高速增长转向高质量发展，房地产需要解决的已不仅是如何建更多房子，更是让房子如何更好地服务于人的全面发展。这一转变既是破解当前房价下跌、财富缩水、消费收缩负向循环的现实需要，也是重塑经济增长、培育新质生产力的战略选择。具体而言，房地产可以从以下方面拓展其经济功能。
一是实现“居者有其屋”。房屋的最大功能还是居住，我国仍然是世界第二人口大国，城镇化速度虽然放缓，但快速城镇化时期仍未结束，“居有所住”仍是大多数百姓朴素的人生目标。把这一目标纳入公共服务体系，也是我国制度优越性的体现。对于城镇困难家庭基本住房需求，通过保障房得以满足，尽量限制住房的金融属性；对于低收入群体，通过共有产权房等渠道降低购房门槛；而对于尚有余力的家庭，其改善性需求可以通过市场得以满足，辅以差别化信贷、税收政策调节，而无须严格限制其金融属性。对改善性需求的因城施策须建立在对于人口形势的精准估计之上，遵循“以存量定增量”的原则，为土地供应管理提供明确且严格的要求。
二是从“投资于物”转向“投资于人”。良好的居住条件不仅是生活资料，而且是人力资本积累的重要载体。“好房子”这一理念在很大程度上来源于对提升消费者居住水平的思考。在“高杠杆、高周转、高负债”发展模式大为流行的时期，如何快速建成房子成了房企的首要目标，而一些投资客买入即转售，对于房屋质量也不关心，共同导致了一批同质化、低质化房屋上市。
“十五五”规划建议提出“建设安全舒适绿色智慧的‘好房子’，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动”，既是对过去一段时间行业乱象的纠正，也是对未来行业发展方向的指引。同时，大规模的旧城改造既是改善居住质量的重要手段，也有助于拉动投资。我国商品住房制度也已实施了20多年，很多早期的住房已进入维护更新期，建立房屋全生命周期安全管理制度是应对我国即将来临的房屋大规模修缮、加固、更新的未雨绸缪之举。“十五五”期间，若每年改造5万个老旧小区，可拉动投资超万亿元，同时改善数千万家庭居住条件（中诚信国际，2026）。此外，城中村改造、危旧房改造等工程，既能消化存量商品房作为安置房源，又能释放土地价值用于产业导入。
三是促进内需，尤其是释放我国消费潜力。根据中国家庭金融调查，我国有房居民占比超过90%，房价下行带来了居民财富的缩水，并通过财务杠杆被进一步放大。行业下行还牵动自身与上下游产业的就业，而这些与我国内需不足的问题相互交织。
截至2024年底，我国住房公积金累计缴存总额32.79万亿元，已使用21.86万亿元，缴存余额10.93万亿元，使用效率偏低。4可借鉴新加坡中央公积金（CPF）经验，在确保住房消费基本功能前提下，逐步将使用范围拓展至医疗、养老、教育等家庭必需消费领域。据测算，若公积金使用范围适度放宽，每年可释放数千亿元消费潜力，有效对冲房价下跌带来的财富收缩效应。
目前我国一线城市房价收入比仍超20倍，远超国际合理水平（3~6倍）。高房价迫使居民过度储蓄、压缩当期消费。若通过保障性租赁住房和市场化长租房供给，将租金回报率稳定在3%~4%的合理区间，可使租房家庭释放30%~40%的住房支出用于其他消费。
此外，住房与生育政策的协同可释放结构性消费潜力。住房成本是抑制生育意愿的重要因素之一。可通过中央财政对多孩家庭购房贷款贴息，降低购房成本，鼓励生育。若“十五五”期间每年支持100万个三孩家庭改善住房条件，发放购房补贴，按每户补贴20万元计算，需财政资金2000亿元，但可带动住房消费超1万亿元，并产生长期人口红利。
五、稳市场是实现发展目标的基本前提
当前我国的房地产销售仍在下降，2025年，新建商品房销售面积88101万平方米，比上年下降8.7%；投资下降更为明显，2025年，全国房地产开发投资82788亿元，比上年下降17.2%。5为实现“十五五”的发展目标，首先要稳住市场，这不仅关系行业去风险和自身发展，也与我国整体经济发展密切相关。目前我国需多策并举，争取在一两年时间内稳住房地产业，为行业自身也为经济发展争取时间。
一是稳住高能级城市房地产是托底市场的关键支点。作为我国经济发展主引擎、人口主要流入地，高能级城市要尽力去除行业发展的相关限制，以完善保障性住房体系为基石，充分满足改善性居住需求为抓手。收购闲置商业用房改建为保障房或租赁房，缓解困难群体购房压力;进一步放开高档住房及中心城区普通住房交易限制，鼓励业主通过出租获取收益。2024年9月底以来，一线城市已率先调整限购政策，上海放宽外环外区域限购，深圳放开非深籍购房限制，北京针对五环外区域优化限购，这些梯度放松政策既避免了市场虹吸效应，又精准释放了改善型需求。应通过房价收入比、租售比等指标合理调控房价，将其控制在符合我国经济发展阶段的区间内。
二是有效落实“好房子”理念是重塑市场信心的品质基础。从技术层面分析，市场下行带来的土地价格和其他原材料价格下行，为好房子建设腾出了资金空间，新房子可以在房价不上升的前提下提高建设质量。住建部提出的安全、舒适、绿色、智慧好房子标准，北京要求新建住宅层高不低于3米，南京将绿色建筑标准纳入土地出让条件，这些具体指标正逐项落地。当前改善性需求占比持续提升，购房者对品质敏感度已超过价格敏感度，好房子成为打破观望情绪的关键抓手。
三是需要中央财政及创新金融产品支持。在房地产市场供求关系发生重大变化的新形势下，单纯依靠地方政府的有限财力已难以撬动庞大的存量市场。中央财政的深度介入与政策协同，是实现“止跌回稳”的关键变量。
①可以运用多元化财政工具弥补投资缺口，进一步推广“十四五”期间证明行之有效的政策举措。中央财政可通过发行特别国债有效弥补地方在基础设施建设和保障房开发中的投资缺口。支持地方政府利用专项资金收购闲置土地与存量商品房，将其转化为保障性租赁住房。这种方式既能直接缓解房企的现金流压力，又能通过减少市场冗余供应，加速价格底部的形成，实现“以需定供”的良性循环。②深化房地产金融产品创新与推广，为满足行业高质量转型对资金流转效率的要求，应进一步扩大房地产金融产品试点。通过加快REITs（不动产投资信托基金）和ABS（资产支持证券）的发行节奏，将沉淀的存量资产（如租赁住房、商业地产）转化为流动的金融产品。这不仅能降低开发商的资产负债率，还能为社会资金提供稳定的投资渠道。
总而言之，中国房地产正站在新旧模式转换的关键节点。“十五五”规划为行业明确了“先化风险、再谋新路”的清晰路径。现阶段，须以稳住市场为前提，以构建新模式为核心，以提升居住品质为根本，通过分层供给、因城施策、财政协同、金融支持等多维发力，推动房地产真正回归居现阶段，须以稳住市场为前提，以构建新模式为核心，以提升居住品质为根本，通过分层供给、因城施策、财政协同、金融支持等多维发力，推动房地产真正回归居住本源，实现从规模扩张向质量提升的深刻转型。这不仅关乎行业自身可持续发展，更是中国经济行稳致远的基本要求。■
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